بازار اجاره مسکن در ایران به یکی از مهمترین کانونهای فشار اقتصادی بر خانوارها بدل شده است. افزایش مداوم اجارهبها، کاهش قدرت خرید و شکاف روزافزون میان درآمد و هزینههای زندگی موجب شده تامین سرپناه برای میلیونها خانوار ایرانی به بحرانی معیشتی تبدیل شود.
در تازهترین اظهار نظرها، عبدالجلال ایری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، اعلام کرده است که در برخی شهرهای کشور بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوارها صرف پرداخت اجاره مسکن میشود؛ موضوعی که به گفته او تاثیر مستقیمی بر توان خانوارها برای تامین سایر نیازهای اساسی دارد.
این نماینده مجلس هشدار داد که رشد مداوم اجارهبها موجب شده بسیاری از خانوارها در تامین هزینههای ضروری مانند خوراک، درمان، آموزش و حملونقل با مشکلات جدی روبهرو شوند. او همچنین تاکید کرد که شماری از مستاجران برای کاهش هزینههای مسکن ناچار به ترک مناطق محل سکونت خود و مهاجرت به حاشیه شهرها یا سکونت در واحدهای کوچکتر و حتی کمکیفیت شدهاند.
این اظهارات در حالی مطرح میشود که طی سالهای اخیر بازار اجاره مسکن به یکی از مهمترین نمادهای بحران معیشتی در ایران بدل شده و فشار ناشی از آن، بهویژه بر دهکهای متوسط و پایین درآمدی، به شکل محسوسی افزایش یافته است.
سهم مسکن در سبد خانوار؛ واقعیت اقتصاد ایران
کارشناسان اقتصاد مسکن سالهاست هشدار میدهند که سهم هزینه مسکن در ایران از استانداردهای متعارف جهانی فاصله گرفته است. در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار بین ۲۰ تا ۳۰ درصد است و عبور از این محدوده نشانه فشار اقتصادی تلقی میشود.
اما در ایران، روندی متفاوت طی شده است. گزارشهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد مسکن همچنان بزرگترین بخش هزینه خانوارهای شهری را به خود اختصاص میدهد. افزایش مداوم قیمت خرید و اجاره مسکن در کنار رشد محدود دستمزدها باعث شده سهم مسکن در سبد معیشت خانوارها سال به سال سنگینتر شود.
در دهکهای متوسط و پایین درآمدی، این نسبت در بسیاری از موارد به بیش از نیمی از درآمد خانوار رسیده و اکنون طبق اظهارات عضو کمیسیون عمران مجلس، در برخی مناطق حتی از مرز ۷۰ درصد نیز عبور کرده است.
پیامد چنین وضعیتی تنها محدود به حوزه مسکن نیست. هنگامی که بخش عمده درآمد خانوار صرف اجاره میشود، بودجه کمتری برای آموزش فرزندان، خدمات درمانی، تغذیه مناسب، تفریح و سایر نیازهای ضروری باقی میماند. به همین دلیل اقتصاددانان از مفهوم «فقر مسکن» به عنوان یکی از مهمترین جلوههای فقر در اقتصاد ایران یاد میکنند؛ وضعیتی که در آن خانوار اگرچه ممکن است درآمد داشته باشد، اما بخش عمده این درآمد صرف تامین سرپناه میشود و امکان تامین سایر نیازهای اساسی را از دست میدهد.
افزایش سهم هزینه مسکن همچنین آثار اجتماعی گستردهای به همراه داشته است. کاهش نرخ ازدواج، افزایش سن تشکیل خانواده، رشد سکونت چند خانوار در یک واحد مسکونی، افزایش مهاجرت به شهرهای اقماری و حتی گسترش حاشیهنشینی از جمله پیامدهایی است که کارشناسان آن را با بحران مسکن و اجارهبها مرتبط میدانند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
سه سال جهش بیسابقه اجارهبها
بازار اجاره مسکن طی سه سال گذشته یکی از پرتنشترین دورههای خود را پشت سر گذاشته است. افزایش شدید قیمت خرید مسکن، کاهش ساختوساز، تورم عمومی و افت توان خرید خانوارها موجب شده بخش بزرگی از تقاضای خرید به بازار اجاره منتقل شود و فشار مضاعفی بر این بخش وارد کند.
بررسی آمارهای رسمی نشان میدهد تورم اجاره در سالهای اخیر به رکوردهای کمسابقهای رسیده است. نرخ تورم اجاره در سالهای ۱۴۰۱، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به ترتیب حدود ۳۴، ۴۱ و ۴۰.۳ درصد ثبت شده است. این در حالی است که میانگین رشد سالانه اجارهبها در فاصله ابتدای دهه ۱۳۹۰ تا سال ۱۴۰۰ حدود ۱۷ درصد بود.
فعالان بازار مسکن میگویند افزایش واقعی اجارهبها در بسیاری از مناطق کشور فراتر از ارقام رسمی است. در بخشهایی از تهران، ودیعه واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری که در سال ۱۴۰۲ حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان بود، اکنون به بیش از یک میلیارد تومان رسیده است. روند مشابهی نیز در بسیاری از مراکز استانها مشاهده میشود.
در همین حال، نبود آمارهای بهروز و شفاف از سوی بانک مرکزی و سامانههای ثبت قراردادها، ارزیابی دقیق وضعیت بازار را دشوارتر کرده است. داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اعلام کرده است که به دلیل عدم انتشار دادههای رسمی، ارائه آمار دقیق از میزان رشد اجارهبها در مقایسه با سال گذشته امکانپذیر نیست.
با این حال، مشاهدات میدانی و آگهیهای منتشرشده در بازار مسکن نشان میدهد بسیاری از مالکان برای تمدید قراردادها افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی و حتی بیشتر را مطالبه میکنند.
نتیجه طبیعی این روند، افزایش مهاجرت مستاجران به مناطق ارزانتر و شهرهای حاشیهای بوده است. خانوارهایی که تا چند سال پیش در مناطق مرکزی شهرها سکونت داشتند، اکنون ناچارند برای تامین مسکن به محلههای دورتر یا شهرهای اقماری نقل مکان کنند. این جابهجاییها علاوه بر هزینههای اجتماعی، موجب افزایش هزینه رفتوآمد، اتلاف زمان و کاهش کیفیت زندگی نیز شده است.
کارشناسان همچنین درباره نقش آگهیهای کاذب در افزایش انتظارات تورمی بازار هشدار میدهند. برخی فعالان بازار معتقدند انتشار گسترده آگهیهای غیرواقعی با قیمتهای بالاتر از سطح متعارف، بهتدریج به مرجعی برای تعیین قیمتهای جدید تبدیل شده و موج افزایش نرخهای پیشنهادی را در بازار اجاره ایجاد کرده است.
چرا اجارهبها صعودی است؟
دولت در سالهای اخیر برای مهار بازار اجاره سیاستهای مختلفی را به اجرا گذاشته است. مهمترین این اقدامات تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها است که نخستین بار در دوران همهگیری کرونا مطرح شد و در سالهای بعد نیز ادامه یافت.
بر اساس مصوبه شورای عالی مسکن، سقف مجاز افزایش اجارهبها در تهران برای سال جاری ۲۷ درصد تعیین شده است. هدف اعلامشده از این سیاست، حمایت از مستاجران و جلوگیری از جهش قیمتها عنوان میشود.
با این حال، بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند این سیاست در عمل نتوانسته تاثیر قابل توجهی بر روند بازار داشته باشد. به گفته آنان، بخش بزرگی از قراردادهای اجاره با نرخهایی بالاتر از سقفهای تعیینشده منعقد میشود و ابزارهای نظارتی کافی برای اجرای این مصوبات وجود ندارد.
روند سالهای گذشته نیز نشان میدهد بهرغم تعیین سقفهای ۲۰ تا ۲۵ درصدی، نرخ رشد واقعی اجارهبها به مراتب بالاتر بوده است. همین موضوع سبب شده بسیاری از تحلیلگران از سیاست سقفگذاری دستوری به عنوان راهکاری ناکارآمد یاد کنند.
در کنار این سیاست، دولت پرداخت وام ودیعه مسکن را نیز افزایش داده است. بر اساس آخرین مصوبات، سقف این تسهیلات برای مستاجران تهرانی به ۳۶۵ میلیون تومان، برای مراکز استانها به ۲۸۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان رسیده است.
با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند این مبالغ تناسبی با واقعیت بازار ندارد. در شرایطی که ودیعه مورد نیاز برای اجاره بسیاری از واحدهای مسکونی در تهران از یک میلیارد تومان فراتر رفته است، این تسهیلات تنها بخش محدودی از هزینههای مستاجران را پوشش میدهد.
کارشناسان حوزه مسکن راهکارهای بلندمدتتری را برای مهار بحران پیشنهاد میکنند، از جمله افزایش ساخت مسکن، توسعه بازار اجارهداری حرفهای، اجرای موثر مالیات بر خانههای خالی، تسهیل فرایند ساختوساز و ایجاد مشوقهای اقتصادی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن.
آنچه امروز از مجموعه آمارها، اظهارات مسئولان و واقعیتهای بازار برمیآید، این است که بحران اجاره مسکن دیگر صرفا مسئلهای در حوزه ساختمان نیست، بلکه به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی ایران بدل شده است، چالشی که موجب شده در برخی مناطق بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوارها صرف تامین سرپناه شود و میلیونها مستاجر هر سال با نگرانی بیشتر دلنگران فصل جابهجایی و تمدید قراردادهای خود باشند.
